חמי רון, מנכ"ל חברת הנדל"ן OK Monochrome מסביר כיצד בתוך שנתיים, הוסיפה החברה מאות נכסים למאגר הדירות שלה, ואיך זה משפיע על המשקיע הישראלי והתכנון העתידי:  

חמי, בשנים האחרונות אנחנו עדים לחברות רבות שמושכות משקיעים ישראלים לברלין. מה אתם עושים אחרת?

״Ok Monochrome משתייכת לדור חדש של חברות בנוף הנדל”ן המקומי. השוק היום שונה מזה שהיה כשהגעתי לעיר לפני כעשור. רכישת דירה בברלין עברה תהליך הפשטה והרבה יותר קל היום לרכוש דירה בברלין. לכן עברנו מעיסוק בתיווך בעסקאות קניה ומכירה, למודל ניהול נכסים ייחודי: המסר לרוכש הדירה בברלין הוא שאחרי קניית הנכס, אנחנו נטפל בו על פי מודל מבוסס הצלחה שדואג להשכרת הנכס ולתשואה של 8% רווח בשנה.

איך אתם עושים את זה ?

״הנחת היסוד שלנו היא שרוב המשקיעים הישראלים שקנו נכסים בעיר בשנים האחרונות, אינם ממצים את פוטנציאל התשואה של הנכס במלואו, ובפערים ניכרים. ברוב המקרים שכר הדירה המתקבל אינו מותאם למחירי השוק בזמן אמת, מכיוון שהנכס נוהל במשך שנים מרחוק או מאחר וחברות השיווק המקומיות ניצלו את חוסר הידע, וגזרו קופון שמן בזמן ביצוע עסקת הקנייה או לאחריה. ישנו פער בהבנת המציאות הנד"לנית, ואנחנו מצמצמים אותו ומקיימים מודל Revenue Share  עם בעלי הדירות, מודל שלא קיים בעיר עדיין״.

אז איך זה בעצם עובד?

״קראנו לחברה Monochrome Immobilien בתרגום לעברית חברת הנכסים הבודדים. מבחינתנו כל לקוח הוא עולם ומלואו, ואת כל מאגר הלקוחות שלנו עד היום גייסנו בשיטת חבר מביא חבר, אז המודל שלנו כנראה עובד״ מסביר חמי.
״זהו מודל חדשני בעיר, המבוסס על win-win אל מול בעל הנכס. אם הצלחנו להקטין עלויות ולהגדיל הכנסה משכר דירה, נתחלק עם בעל הנכס ברווח, כך שהוא יישאר עם תשואה גבוהה משמעותית מעל השוק, ואילו ואנחנו נרוויח כנותני השירות המקומיים. אם לא הצלחנו, לא נגבה תשלום, וזה עוד לא קרה" אומר חמי בחיוך.
"אתן לך דוגמא: משקיע הגיע אלינו לאחר שדייר עזב את הדירה וביקש סיוע במציאת דייר חדש. לאחר בחינת הדירה והאזור, המלצנו לבעל הדירה על שינויים קלים בדירה, הכוללים בעיקר ריהוט מתאים שיאפשרו לו להשכיר את הדירה בשכר דירה הגבוה ב23% ממה שקיבל עד היום. בנוסף, הצענו לו לבצע השכרה מוגבלת לטווח של שנים בודדות מתוך הכרה שמחירי השכירות בעיר ימשיכו לעלות באופן סולידי אך קבוע, וכך בעל הנכס בעצם מיקסם את התשואה לאורך זמן. זהו רק מקרה בודד מתוך מאות שמגיעים אלינו בשנה".  

כמה זה עולה לבעל/ת הנכס?

״השירות ניתן בחינם והטיפול משתנה בין נכס לנכס. אם לא נהיה משוכנעים שאנחנו יכולים להביא ערך למשקיע לא נעשה זאת בכל מחיר, אך עד היום זה לא קרה. בנוסף, הורדת העלויות השוטפות לה אנחנו מחויבים בשם בעל הנכס מהווה מרכיב נוסף במשוואה, כך שבשורה התחתונה כולם מרוויחים״.
לעיתים, מקסום הרווח מצוי בהכרות טובה של האזור, לפעמים בהכרת הרגולציה הרלוונטית, או בתכניות המתאר העתידיות ולפעמים, בעיצוב וריהוט הדירה. כל נכס הוא יחיד ומיוחד והטיפול מותאם לו אישית .וזה בעצם הערך המבדל אותנו מחברות נדלן אחרות בעיר״.

בכמה כסף מדובר?

״באחוזי תשואה, זהו הבדל של יום ולילה. הלקוחות שלנו משפרים את הרווחיות שלהם בשעורים הנעים בין כמה מאות יורו לכמה אלפי יורו בשנה. אנחנו מקבלים את החלק שלנו רק מהרווח הנוסף שהתקבל בפועל אצל הלקוח עקב השבחת הפעילות. בוא נאמר זאת כךֿ תשואה שנתית של 7% ו8%  על נכס בעיר, אינה מילה גסה ואנחנו יודעים איך להגיע אליה בתהליך משותף עם בעל הנכס".

ונראה שבעלי נכסים רבים גילו את השירות..

״נכון להיום אנחנו מטפלים עבור לקוחותינו במאות דירות בעיר. הפעילות שלנו צומחת מידי חודש בקצב מהיר, מאחר והמודל הינו מודל ייחודי בנוף הגרמני״ מציין חמי. ״ישנו קהל משקיעים הולך וגדל שהצטרף לפעילות הנדל״ן בעיר בשנים האחרונות והוא אינו מסתפק בתשואות בינוניות אשר לא תואמות את פוטנציאל הנכס״.
״השוק התבגר״ מוסיף חמי, ״חלקם הגדול של המשקיעים, לא מוכן להסתפק בתשואות הנמוכות שקיבל עד היום (2-4 אחוזים), ואנחנו מצליחים ברוב המקרים להכפיל את התשואה השוטפת וזאת תוך ליווי צמוד ועקבי".
״לעיתים, גם חסכון של ביקור אחד בעיר (טיסה, מלון, שהייה) לטיפול בענייני אחזקה, רישוי או שיפוץ, יכול לשנות את תשואת הנכס השנתית מן הקצה אל הקצה״.  

מעוניינים בפרטים נוספים? מלאו את הטופס ונחזור עוד היום